Pahami AJB Tanah, Syarat, dan Cara Membuatnya Agar Tidak Ditipu

Mengalihkan kepemilikan properti seperti tanah melibatkan tahapan lebih dari sekadar mengalihkan uang dari pembeli kepada penjual. Guna memastikan transaksi tersebut sah dan sesuai dengan peraturan hukum, beberapa dokumen menjadi krusial, salah satunya adalah Akta Jual Beli (AJB) tanah.

AJB tanah berfungsi sebagai bukti transaksi jual beli tanah dan peralihan hak atas tanah atau bangunan. Keberadaan AJB ini menjadi penegas bahwa proses jual beli dan peralihan nama kepemilikan telah dilakukan secara sah, sebab transaksi ini mendapatkan saksi dari seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Namun, bagaimanakah persyaratan dan langkah-langkah pembuatan AJB? Bagi Anda yang berniat menjual atau membeli tanah, artikel ini akan mengupas tuntas mengenai segala hal yang perlu diketahui tentang AJB tanah, syarat, dan cara membuatnya agar tidak ditipu!

Baca Juga

Apa itu AJB Tanah?

AJB tanah merujuk pada singkatan dari Akta Jual Beli, sebuah dokumen resmi yang berfungsi sebagai bukti sah atas proses jual beli serta perpindahan hak kepemilikan tanah atau bangunan. Namun, untuk mendapatkan dokumen ini, Anda tidak dapat membuatnya sendiri; hanya Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki kewenangan untuk menghasilkan AJB.

Lalu, kapan AJB dilakukan? Akta Jual Beli (AJB) biasanya dilakukan pada tahap akhir proses transaksi jual beli properti, tepatnya ketika semua syarat dan persyaratan telah terpenuhi dan pihak-pihak yang terlibat siap untuk mengikatkan transaksi tersebut secara hukum.

Saat tahap penandatanganan tiba, kehadiran PPAT diperlukan sebagai pendamping dalam menjalankan proses ini. Berbeda dari Sertifikat Hak Milik (SHM), yang mewakili bentuk kepemilikan tertinggi dan paling kuat atas tanah, rumah, dan properti lainnya, AJB tanah memiliki peran yang berfokus pada pembuktian transaksi jual beli serta peralihan kepemilikan.

Dari penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa AJB memiliki peranan penting dalam transaksi jual beli tanah atau bangunan agar diakui sah dalam pandangan hukum. Melalui keberadaan AJB, tanah yang menjadi subjek transaksi dapat resmi pindah kepemilikannya dari penjual kepada pembeli.

Baca Juga

Fungsi AJB Tanah

AJB memiliki peran penting dengan berbagai fungsi krusial, di antaranya adalah sebagai berikut:

Bukti Sah Transaksi Jual Beli AJB berperan sebagai bukti sah yang mengonfirmasi peralihan hak kepemilikan properti secara hukum. Ini terjadi karena pembuatan AJB tidak dilakukan secara sembarangan, melainkan melalui proses yang teratur.
Perlindungan Hukum AJB memiliki nilai sebagai bukti sah dalam transaksi jual beli yang dapat digunakan sebagai alat bukti jika timbul perselisihan atau sengketa tanah antara penjual dan pembeli.
Syarat Pengajuan Pinjaman Di berbagai lembaga keuangan seperti bank, AJB sering kali menjadi salah satu persyaratan pengajuan pinjaman bersamaan dengan sertifikat SHM/SHGB dan dokumen pendukung lainnya sesuai peraturan yang berlaku. Namun, penting untuk dicatat bahwa di BFI Finance, AJB bukanlah syarat untuk mengajukan pinjaman dengan jaminan sertifikat rumah.
Penentu Jumlah Pajak yang Harus Dibayar AJB juga berperan sebagai faktor penentu dalam menghitung jumlah pajak yang harus dibayarkan oleh kedua belah pihak, yaito penjual dan pembeli properti.

Dengan demikian, AJB memiliki fungsi-fungsi yang signifikan dalam konteks transaksi properti, termasuk sebagai alat bukti yang sah dalam pemindahan kepemilikan, perlindungan hukum, dan sebagai salah satu persyaratan dalam pengajuan pinjaman.

Perbedaan Surat AJB dengan SHM dan PPJB

PPJB, atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli, merupakan perjanjian yang disusun oleh calon penjual atau pembeli tanpa keterlibatan notaris. Secara hukum, PPJB yang disusun sebagai langkah awal dalam transaksi jual beli tidak memiliki keabsahan atau keberlakuan sebagai bukti resmi, karena absennya keterlibatan pihak yang ditunjuk seperti notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Meskipun begitu, PPJB umumnya digunakan sebagai persyaratan untuk memproses AJB di kantor PPAT setempat. Setelah AJB selesai dibuat, barulah Anda dapat melanjutkan untuk mengurus perubahan nama pada sertifikat properti guna mendapatkan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama Anda.

Selanjutnya, mari kita bahas mengenai Sertifikat Hak Milik atau SHM. SHM merupakan singkatan dari Sertifikat Hak Milik yang diterbitkan untuk properti seperti tanah dan bangunan. Sertifikat ini berfungsi sebagai bukti sah kepemilikan, memiliki kedudukan yang diakui secara hukum, dan memiliki tingkatan paling tinggi dalam hierarki kepemilikan. Oleh karena itu, SHM memiliki nilai sebagai jaminan dalam mengajukan pinjaman ke lembaga keuangan seperti bank atau perusahaan pembiayaan.

Syarat AJB Tanah

Setelah Anda memahami konsep akta jual beli dan komponen penting yang terkandung di dalamnya, persyaratan untuk membuat AJB menjadi langkah penting yang harus dipenuhi oleh semua pihak yang terlibat dalam transaksi jual beli.

1. Persyaratan untuk Penjual

Berikut ini adalah daftar dokumen yang harus Anda lengkapi sebagai persyaratan untuk pembuatan AJB dari perspektif penjual.

Fotokopi e-KTP
Fotokopi e-KTP Pasangan (Bagi yang Sudah Menikah)
Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
Fotokopi Surat Nikah (Bagi yang Sudah Menikah)
Fotokopi Sertifikat Tanah yang Asli dan Telah Diverifikasi oleh BPN
Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 Tahun Terakhir
Surat Tanda Terima Setoran (STTS)
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang Asli (Jika Ada Bangunan di Atas Tanah)
Surat Roya (Jika Properti Sebelumnya Pernah Dijadikan Jaminan di Bank atau Perusahaan Pembiayaan)
Surat Pernyataan Menyatakan bahwa Properti/Tanah Tidak Sedang Dijadikan Jaminan
Surat Persetujuan dari Pemilik Resmi, Ahli Waris, atau Pasangan

2. Persyaratan untuk Pembeli

Berikut ini adalah daftar dokumen persyaratan yang harus Anda lengkapi sebagai pembeli untuk pembuatan AJB.

Fotokopi e-KTP
Fotokopi e-KTP Pasangan (Bagi yang Sudah Menikah)
Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
Fotokopi Surat Nikah (Bagi yang Sudah Menikah)
Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Surat Keterangan Kewarganegaraan Indonesia (WNI)
Bukti Pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) 5% dari Nilai Transaksi (Opsional)

Dengan memenuhi semua persyaratan ini, Anda dapat memastikan kelancaran dalam proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang sah dan resmi sesuai dengan peraturan hukum yang berlaku.

Prosedur Cara Membuat AJB Tanah

Bagi Anda yang baru mengalami transaksi jual beli properti untuk pertama kalinya, mungkin merasa kebingungan mengenai langkah-langkah untuk mengurus pembuatan AJB dan dokumen terkait. Namun, jangan khawatir, berikut ini adalah cara membuat ajb tanah yang dapat diikuti:

Setelah kesepakatan jual beli dengan penjual tercapai, langkah pertama adalah mengunjungi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat dengan membawa seluruh dokumen yang dibutuhkan.
Di kantor PPAT, sertifikat tanah serta dokumen lainnya, seperti identitas penjual dan pembeli, serta bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), akan diperiksa oleh petugas PPAT untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak.
Dilakukan pula pengecekan untuk memastikan kesesuaian data teknis dan hukum antara informasi di sertifikat dengan yang tercatat dalam buku tanah di kantor pertanahan. Hal ini penting untuk memastikan bahwa tanah tidak sedang dalam sengketa atau dijadikan jaminan.
Jika penjual telah menikah, surat persetujuan penjualan dari suami atau istri akan diperiksa. Jika tanah merupakan warisan, ahli waris harus menyediakan surat keterangan kematian. Jika salah satu pasangan dalam pernikahan telah meninggal dunia, anak dari penjual perlu hadir dan memberikan persetujuan.
Selanjutnya, bukti pembayaran pajak seperti pajak penghasilan dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) diserahkan sebagai bagian dari proses. Setelah semua dokumen diverifikasi dan tidak ada masalah yang muncul, tahap selanjutnya adalah penandatanganan akta. Proses ini akan melibatkan pihak penjual, pembeli, dan saksi yang berasal dari kantor PPAT.

Penting untuk diingat bahwa ketika tahap penandatanganan AJB, Anda dapat mengajak anggota keluarga dekat sebagai saksi, dan disarankan untuk mendokumentasikan proses ini melalui foto atau video sebagai langkah berjaga-jaga jika ada masalah di masa depan. Perlu diingat juga bahwa waktu yang dibutuhkan untuk pembuatan AJB tanah bisa memakan sekitar satu bulan, tergantung pada situasi tanpa hambatan.

Biaya Pembuatan AJB Tanah di PPAT

Ketika Anda memutuskan untuk membeli tanah atau rumah, terdapat beberapa biaya terkait pengurusan dokumen yang harus Anda siapkan. Total biaya ajb tanah yang diperlukan untuk semua dokumen ini umumnya berkisar antara 10 hingga 15% dari harga transaksi yang telah disepakati. Untuk proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) tanah, biaya ajb bervariasi sesuai dengan regulasi yang diberlakukan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Besaran biaya untuk pembuatan AJB tanah telah diatur dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 mengenai Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pasal 1 dalam peraturan ini menyatakan bahwa biaya yang dikenakan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari nilai harga transaksi. Biaya tersebut sudah mencakup kompensasi untuk saksi yang turut hadir dalam proses pembuatan akta.

Apabila diperinci lebih lanjut, besaran biaya untuk pembuatan AJB tanah didasarkan pada nilai ekonomis, dan berikut adalah ketentuannya:

Jika nilai transaksi kurang dari atau sama dengan Rp500 juta, biaya pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari nilai transaksi.
Jika nilai transaksi lebih dari Rp500 juta hingga Rp1 miliar, biaya pembuatan akta tidak boleh melebihi 0,75% dari nilai transaksi.
Jika nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar hingga Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta tidak boleh melebihi 0,5% dari nilai transaksi.
Jika nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta tidak boleh melebihi 0,25% dari nilai transaksi.
Selain ketentuan di atas, sebelum pembuatan AJB tanah, terdapat beberapa biaya yang harus dibayarkan oleh penjual dan pembeli, termasuk:
- Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga tanah yang dibayarkan.
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5%, dikurangi dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Selain itu, pihak notaris biasanya juga akan menagih biaya untuk validasi BPHTB, validasi PPh, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNPB) untuk balik nama, dan PNPB untuk hak tanggungan.

Itulah gambaran komprehensif mengenai AJB tanah dan contohnya. Ketika terlibat dalam proses jual beli properti, penting untuk berkomunikasi dengan notaris yang terpercaya, terutama jika Anda baru pertama kali bertransaksi, guna menghindari risiko penipuan. Semoga penjelasan ini telah memberi Anda pemahaman yang lebih dalam.