Apa itu NJOP Tanah? Pahami Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan di Indonesia

NJOP tanah akan selalu menjadi pertimbangan penting ketika Anda berencana menjual atau membeli properti. Secara dasar, NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, sementara NJKP merujuk pada Nilai Jual Kena Pajak. Baik NJKP maupun NJOP berfungsi sebagai acuan dalam menetapkan harga properti. Dengan demikian, walaupun kedua istilah ini nampak serupa, tetapi ada perbedaan mendasar di antara keduanya.

Menyadari pentingnya pemahaman terhadap dokumen-dokumen tersebut menjadi suatu hal yang diperlukan, karena hal ini akan memastikan kelancaran dalam proses transaksi serta mencegah timbulnya potensi kerugian. Yuk, simak apa itu NJOP tanah dan cara menghitung NJOP Tanah dan Bangunan di Indonesia.

NJOP Adalah Nilai Jual Objek Pajak

NJOP adalah hasil rata-rata dari transaksi jual beli yang adil. Jika tak ada transaksi, NJOP dihitung dengan membandingkan harga dengan properti sejenis, atau dengan nilai perkiraan baru, atau menggunakan Nilai Jual Objek Pajak Pengganti. Dalam bidang properti, NJOP digunakan sebagai dasar perhitungan pajak PBB yang ditetapkan oleh pemerintah. Perkembangan suatu daerah bisa mengakibatkan kenaikan nilai properti.

Baca Juga

Untuk mengantisipasi ini, pemerintah melalui Kementerian Keuangan menetapkan pembayaran NJOP setiap tiga tahun sekali, atau setiap tahun di wilayah yang berkembang cepat. NJOP diukur per meter persegi dan umumnya dianggap sebagai harga paling rendah dari properti tersebut. Properti sering dijual dengan harga 1,5 hingga dua kali lipat dari nilai NJOP.

Fungsi dan Manfaat NJOP

Dalam rangka transaksi jual beli rumah, penting untuk memiliki pemahaman yang baik tentang Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebelumnya. Dengan memahami NJOP, Anda akan dapat mengetahui seberapa besar jumlah dana dan pajak yang akan menjadi tanggungan dari transaksi tersebut. Dengan demikian, NJOP memiliki peran utama dalam menentukan harga dan menjadi pertimbangan saat hendak menjual bangunan atau properti.

Jika ternyata harga properti jauh melampaui NJOP, ini bisa menandakan bahwa pemilik tanah mungkin menjualnya dengan harga yang terlalu tinggi. Pada dasarnya, Nilai Jual Objek Pajak menjadi patokan untuk menilai nilai properti. Ini adalah kegunaan utama NJOP dalam konteks regulasi pajak properti.

Faktor Penentu Besaran NJOP

Pertimbangan yang mempengaruhi besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yaitu:

Baca Juga

1. Objek Pajak Lain

Cara untuk mendapatkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah dengan membandingkannya dengan properti lain yang memiliki karakteristik serupa. Dengan demikian, dianjurkan untuk melakukan observasi dan studi terhadap properti sejenis yang terletak di sekitar area tersebut, agar bisa memperoleh pemahaman mengenai nilai jualnya.

2. Penggantian NJOP

Penetapan Nilai Jual Objek Pajak terkait dengan prinsip penggantian Nilai Jual Objek Pajak, yang merujuk pada pendapatan atau hasil yang dihasilkan dari objek pajak tersebut.

3. Nilai Perolehan Baru

Perhitungan biaya dilakukan berdasarkan transaksi pembelian dan mengurangi biaya yang diperlukan untuk mempersiapkan objek pajak agar dapat digunakan dengan baik. Ada cara untuk memperkirakan NJOP suatu wilayah, yakni dengan mengunjungi kantor kecamatan di lokasi properti. Atau, Anda juga bisa mengecek informasi tersebut secara online melalui situs resmi Pemerintah provinsi, di mana Anda akan menemukan data tentang NJOP per meter persegi.

4. Cara Menghitung NJOP/Meter

Tentukan luas total tanah.
Tentukan luas total bangunan.
Cari informasi mengenai NJOP per meter untuk tanah dan bangunan di lokasi rumah.

Setelah mengetahui NJOP per meter dan luas tanah serta bangunan, berikut adalah cara menghitung NJOP:

Luas tanah x NJOP per meter tanah = total harga tanah
Luas bangunan x NJOP per meter bangunan = total harga bangunan

Total harga tanah + total harga bangunan = nilai jual rumah

Contoh Perhitungan NJOP

Inilah cara menghitung NJOP tanah dan bangunan:

Luas tanah = 80 meter persegi Luas Bangunan = 50 meter persegi NJOP per meter tanah = Rp 2.000.000 per meter persegi NJOP per meter bangunan = Rp 3.000.000 per meter persegi

Perhitungan sebagai berikut:

Luas tanah x NJOP per meter tanah = 80 x Rp 2.000.000 = Rp 160.000.000 (Harga tanah)

Luas bangunan x NJOP per meter bangunan = 50 x Rp 3.000.000 = Rp 150.000.000 (Harga bangunan)

Harga tanah + Harga bangunan = Rp 160.000.000 + Rp 150.000.000 = Rp 310.000.000 (Nilai jual rumah)

Kelebihan NJOP

Selain digunakan sebagai patokan harga, kelebihan NJOP adalah kemampuannya untuk mencerminkan variasi harga dalam wilayah tertentu. Jika suatu wilayah dianggap strategis, terletak di pusat kota, mudah dijangkau, dan lain sebagainya, NJOP bisa mencerminkan nilai properti yang lebih tinggi di wilayah tersebut.

Selain itu, NJOP juga berkorelasi dengan kondisi infrastruktur dan fasilitas di sekitarnya. NJOP yang tinggi sesuai dengan kualitas lingkungan sekitarnya. Kepala daerah juga dapat menyesuaikan persentase pajak yang dikenakan.

Kekurangan NJOP

NJOP memiliki kelemahan yaitu tidak membedakan antara lokasi bangunan yang berbeda. NJOP tidak akan mempertimbangkan perbedaan harga antara bangunan dengan jenis yang berbeda dalam wilayah yang sama. Ini berarti bahwa meskipun harga tanah mungkin tinggi di satu tempat, Nilai Jual Objek Pajak tetap sama untuk semua jenis bangunan di wilayah yang sama.

Oleh karena itu, tingkat persentase pajak yang dikenakan akan cenderung terus meningkat dari tahun ke tahun, tanpa mempertimbangkan variasi properti yang lebih spesifik.

Perbedaan NJOP dan NJKP

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) adalah jumlah yang mencerminkan nilai objek yang akan dihitung dalam perhitungan pajak yang harus dibayarkan. Konsep ini diatur dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan. NJKP merupakan komponen dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan nilai NJKP selalu bergantung pada besarnya NJOP.

Nilai NJKP dapat sama dengan nilai jual atau bahkan lebih rendah atau lebih tinggi daripada nilai jual. Rentang NJKP ditetapkan minimal 20% dari nilai jual dan maksimal 100% dari nilai jual. Untuk objek pajak seperti perkebunan, pertambangan, dan kehutanan, persentasenya adalah 40% sesuai dengan ketentuan KMK Nomor 201/KMK.04/2000.

Namun, perlu dicatat bahwa meskipun NJKP dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) memiliki hubungan, keduanya adalah konsep yang berbeda. Besaran PBB dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Cara Menghitung Nilai NJKP

Ketentuan mengenai Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dalam Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, yang telah direvisi dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, dijelaskan sebagai berikut:

Objek pajak perumahan, yang tergolong dalam kategori wajib pajak individu, memiliki Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atas tanah dan bangunan yang sama atau melebihi Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah).
Objek pajak perkebunan yang memiliki luas lahan sama dengan atau lebih dari 25 Hektar (Ha) dan dimiliki, dikuasai, atau dikelola oleh Badan Usaha Milik Negara, badan usaha swasta, atau berdasarkan kerjasama operasional antara pemerintah dan swasta.
Objek pajak kehutanan, kecuali areal blok tebangan yang terkait dengan izin Pemegang Hak Pengusahaan Hutan, Pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan, dan Pemegang Izin.

Pada umumnya, nilai NJKP memiliki keterkaitan dengan NJOP, di mana NJKP merupakan nilai yang akan dijadikan dasar dalam menghitung pajak yang harus dibayarkan. Jika Nilai Jual Objek Pajak melebihi 1 miliar rupiah, maka persentase NJKP akan sebesar 40%. Namun, jika NJOP berada di bawah 1 miliar, maka persentase NJKP akan menjadi 20%.

Demikianlah penjelasan mengenai Apa itu NJOP Tanah dan cara menghitung NJOP tanah dan bangunan di Indonesia. Semoga penjelasan ini bermanfaat dan memberikan panduan yang berguna bagi Anda ketika berencana untuk membeli atau menjual rumah di masa depan.