Jika Anda sedang mencoba untuk menjual rumah, Anda harus memahami dulu bahwa terdapat beberapa ketentuan pajak bagi penjualan rumah. Sebagaimana yang telah diketahui, bahwa setiap transaksi jual beli memiliki perhitungan pajaknya. Begitu pula dengan transaksi properti, akan ada pajak jual beli rumah. Sebagai seorang penjual rumah, pajak jual beli rumah perlu Anda pahami untuk memahami besaran total biaya yang dikeluarkan dalam menjual rumah pada prospective buyers.
Maka dari itu, Anda perlu menginformasikan secara rinci terkait pajak jual beli rumah kepada calon pembeli agar meningkatkan kemungkinan transaksi jual beli rumah terealisasi berkat keterbukaan yang Anda tawarkan. Tak hanya itu, sebelumnya, Anda perlu memahami pajak penjualan rumah mulai dari pengertian, biaya dan jenis pajak penjualan rumah, serta cara penghitungannya. Untuk itu, baca terus artikel ini hingga selesai!
Mengenal Pajak Penjualan Rumah
Pajak penjualan rumah adalah jenis pajak yang dibebankan dari aktivitas jual beli rumah, yang dilakukan oleh wajib pajak. Sehingga ketika anda melakukan penjualan atau pembelian rumah maka akan dikenakan pajak. Mengapa demikian? Menurut laman Nerd Wallet, ketika Anda menjual rumah lebih dari yang Anda bayarkan, Anda dapat dikenakan pajak atas keuntungan yang Anda peroleh dari penjualan tersebut.
Tentunya melihat bahwa pajak penjualan rumah harus dilakukan oleh para wajib pajak, sehingga dapat diambil pengertian pajak penjualan rumah yaitu pungutan pajak yang sama-sama dibebankan antara penjual dan pembeli, ketika kedua belah pihak melakukan transaksi atas jual beli rumah atau hunian. Dalam pelaksanaan pajak jual beli rumah terdapat 2 jenis biaya pajak yang dibedakan atas penanggungnya. Sedangkan tiap jenis biaya pajak yang ada akan terdiri atas beberapa jenis yang lain. Poin selanjutnya ini merupakan penjelasan mengenai jenis biaya pajak atas pajak penjualan rumah.
Jenis Biaya dan Pajak Penjualan Rumah untuk Penjual
Melansir dari laman Online Pajak, jika Anda menjual rumah yang bukan merupakan warisan, setidaknya ada empat biaya dan pajak penjualan rumah yang harus Anda tanggung. Keempat biaya tersebut adalah:
1. Pajak Penghasilan
Pajak Penghasilan (PPh) menjadi tanggung jawab penjual sebagai penerima uang hasil transaksi. Menurut Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, besar PPh yang dikenakan untuk penjualan rumah adalah 2,5%.
Artinya, jika rumah memiliki harga jual senilai Rp500 juta, PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari angka tersebut atau sekitar Rp12,5 juta. Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan sesuai dengan harga rumah yang disepakati penjual dan pembeli.
2. Biaya Notaris
Ketika melakukan transaksi penjualan rumah, Anda tentu memerlukan jasa notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berdomisili di wilayah rumah yang dijual. Pada umumnya, notaris/ppat sudah memiliki biaya baku yang ditetapkan pemerintah.
Walaupun biaya notaris adalah tanggung jawab penjual, Anda bisa melakukan negosiasi untuk pembagian tanggung jawab dengan pembeli jika mereka bersedia. Pembagian tanggung jawab biaya notaris bisa mengurangi beban biaya administrasi yang harus Anda bayarkan.
3. Pajak Bumi Bangunan
Jenis pajak penjualan rumah lainnya adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Pajak ini biasanya dibayar dalam masa satu tahun. Sebagai penjual rumah, sudah menjadi kewajiban Anda untuk melunasi PBB sebelum rumah dialihkan ke pembeli.
Besaran PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikalikan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak. NJKP yang ditetapkan pemerintah adalah 40% untuk rumah dengan harga di atas Rp1 miliar, dan 20% jika harga rumah di bawah Rp1 miliar.
Jenis Biaya dan Pajak Penjualan Rumah untuk Pembeli
Sebagai pembeli, Anda juga tidak lepas dari kewajiban membayar beragam biaya dan pajak. Setidaknya, ada 2 jenis pajak yang wajib Anda tanggung. Ini juga belum termasuk dengan biaya-biaya lain yang dibebankan pada pembeli. Selengkapnya ada pada penjelasan berikut ini:
1. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) memiliki ketentuan pembebanan pajak yang berkebalikan dengan PPh, pajak ini harus ditanggung oleh pembeli rumah. Tarif pajak jual beli yang dibebankan adalah sebesar 5% dari harga jual, dengan dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Bagi pembeli rumah memiliki kewajiban untuk membayar pajak tersebut atas perolehan hak tanah dan bangunan yang telah dibeli.
2. Biaya Cek Sertifikat
Cek sertifikat sangat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Tujuannya adalah untuk menghindari pembelian tanah atau bangunan yang bermasalah. Kisaran biaya cek sertifikat yang harus dikeluarkan berkisar mencapai Rp100.000.
Meskipun terlihat cukup terjangkau, Anda jangan sampai melupakan biaya ini dan tetap harus mempersiapkannya. Harga tercantum juga masih tentative, perubahan zaman bisa menyebabkan perubahan harga. Jadi, Anda harus sering-sering bertanya pada pakarnya atau pada pihak yang lebih berpengalaman dalam pembelian rumah.
3. Biaya Balik Nama Sertifikat
Pembeli rumah harus melakukan proses balik nama, kecuali rumah dibeli langsung dari developer atau pengembang. Tentunya kepengurusan biaya balik nama sertifikat ini juga bisa dibantu oleh pengembang.
Biaya Balik Nama (BBN) Sertifikat mencapai 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah setempat. Jadi, biaya tercantum juga masih tergantung pada pemerintah daerah setempat yang memberlakukan peraturan.
4. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli
Biaya pembuatan akta jual beli adalah sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya akta jual beli ditanggung oleh pembeli rumah atau berdasarkan kesepakatan dengan pihak penjual. Jumlah biaya tersebut masih dapat dinegosiasi terutama apabila rumah memiliki harga yang lumayan tinggi.
5. Pajak Pertambahan Nilai
Apabila Anda melakukan pembelian rumah dari developer yang merupakan Pengusaha Kena Pajak, maka Anda akan dikenakan tarif pajak jual beli rumah PPN sebesar 11% dari harga tanah. Hal ini berdasarkan info dari laman Online Pajak, pada tanggal 1 April 2022, Pemerintah bersama dengan Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) bersepakat untuk menaikkan tarif PPN menjadi 11% dan sudah berlaku hingga sekarang.
Kenaikan tarif PPN ini menjadi salah satu upaya pemerintah dalam meningkatkan jumlah penerimaan negara di sektor pajak. Akan tetapi, apabila penjual bukan Pengusaha kena Pajak, maka Anda harus membayarkan sendiri PPN ke kas negara. Sebagai wajib pajak yang taat dengan peraturan, Anda perlu menuntaskan kewajiban perpajakan secara tepat waktu.
Cara Menghitung Biaya Pajak Penjualan Rumah
Menghitung pajak penjualan rumah bisa Anda lakukan sendiri. Dengan adanya panduan yang dilansir dari laman Pro Consult, berikut ini cara menghitung pajak penjualan rumah.
1. Cara Menghitung Pajak Penghasilan
Anda bisa mulai menghitung pajak penjualan rumah atas pajak penghasilan menggunakan rumus berikut ini :
Harga jual rumah = luas tanah x harga tanah tiap m2 + luas bangunan x harga bangunan per m2
Sehingga pada luas tanah sebesar 250 m2 memiliki harga tiap m2 adalah Rp. 800.000. Sedangkan untuk luas bangunannya adalah sebesar 150 m2 dan harga untuk per m2 adalah Rp. 700.000.000. Perhitungan sesuai rumus:
Harga Jual Rumah: (250 x 800.000) + (150 x 700.000) = 305.000.000
Maka PPH yang harus dibayarkan oleh penjual adalah :
= 5% x Rp. 305.000.000
= Rp. 15.250.000
2. Perhitungan PBB
Sebuah rumah dijual di harga Rp. 305.000.000 dan memiliki besaran NJKP sebesar 20%. Lalu untuk besaran NPOPTKP yang dimiliki adalah sebesar Rp. 40.000.000. lalu untuk harga NJOPnya sama dengan harga untuk penjualan rumah.
Sehingga untuk cara perhitunganya adalah sebagai berikut:
Rumus : 20% x 0,5% x (NJOP – NPOPTKP)
= 20% x 0,5% x (Rp. 305.000.000 – Rp. 40.000.000)
= 20% x 0,5% x Rp. 265.000.000
= Rp. 265.000
3. Perhitungan PPN
Diantara perhitungan pajak lainnya, penghitungan PPN adalah yang paling mudah dan simple. Menghitung besaran PPN bisa dilakukan dengan mengalikan 11% pada harga penjualan rumah tersebut (Rp 305.000.000). Sebagai contoh jumlah PPN yang harus dibayar oleh pembeli adalah sebesar Rp. 33.550.000.
Hal ini berdasarkan info dari laman resmi Kemenkeu bahwa tarif PPN sendiri telah ditetapkan pemerintah Indonesia menjadi 11 persen sejak 1 April 2022 lalu dan akan dinaikkan secara bertahap sampai dengan 12 persen di tahun 2025.
4. Perhitungan BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Untuk Anda para pembeli dalam mengetahui perhitungan BPHTB, Rumus Perhitungannya adalah:
BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (DPP)
DPP = NJOP PBB – NJOPTKP
Tarif Pajak yang berlaku untuk perhitungan BPHTB adalah sebesar 5%
Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)
Contoh Perhitungan BPHTB
Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (NJOP PBB – NJOPTKP)
= 5% x (Rp337.500.000-Rp80.000.000)
= 5% x Rp257.500.000
= Rp12.875.000
*NJOPTKP DKI Jakarta adalah Rp80.000.000
Itulah yang perlu Anda ketahui mengenai pajak penjualan rumah dan aneka ragam biaya yang hendak ditanggung selama jual beli rumah. Beberapa diantaranya dapat Anda persiapkan jauh hari agar tidak kaget atau bingung ketika hari penjualan tiba. Sebaiknya, Anda juga tanyakan pada pakar yang lebih berpengalaman sebelum Anda menjual rumah Anda. Semoga ulasan ini menambah wawasan!