Apa itu Appraisal Bank? Simak Jenis, Faktor, dan Cara Menghitungnya

Istilah “appraisal” penting sekali untuk pemilik properti seperti rumah, terutama jika Anda ingin mengajukan KPR. Ini adalah proses yang dilakukan oleh bank dengan melibatkan pihak ketiga, seperti agensi, untuk menilai nilai rumah Anda. Semakin tinggi nilai appraisal, semakin besar jumlah dana yang bisa Anda dapatkan. Untuk pemahaman lebih mendalam, baca penjelasan lengkapnya di bawah ini!

Apa yang Dimaksud dengan Appraisal?

Penilaian appraisal adalah proses yang melibatkan penilaian kondisi sebuah bangunan untuk menentukan nilai rumah Anda. Salah satu cara umum untuk mengestimasi nilai tersebut adalah dengan merujuk pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum dalam dokumen Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Namun, perlu dicatat bahwa NJOP tidak selalu mencerminkan nilai sebenarnya dari sebuah rumah, dan seringkali ada ketidaksesuaian.

Secara umum, istilah appraisal seringkali terkait dengan pengajuan kredit multiguna atau Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Appraisal melibatkan proses penaksiran dan penilaian nilai properti berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap properti tersebut. Karena NJOP tidak selalu dapat diandalkan sebagai acuan nilai, ada dua pendekatan umum yang digunakan dalam penilaian, yaitu pendekatan harga pasar dan pendekatan biaya.

Baca Juga

Pendekatan harga pasar melibatkan perbandingan harga rumah Anda dengan properti serupa lainnya yang telah terjual. Sementara pendekatan biaya melibatkan perhitungan nilai properti berdasarkan harga tanah, nilai bangunan, dan fasilitas yang ada.

Jenis-Jenis Appraisal yang Dilakukan Bank

Appraisal bank, atau penilaian bank, adalah proses penilaian atau evaluasi aset yang dilakukan oleh seorang penilai independen atau tim penilai untuk menentukan nilai pasar atau nilai wajar dari aset tersebut. Dalam konteks beragam jenis penilaian, ada beberapa variasi yang sering dilakukan, terutama oleh institusi keuangan seperti bank. Jenis-jenis tersebut meliputi:

1. Appraisal Bangunan

Jenis pertama adalah penilaian bangunan, yang bergantung pada faktor-faktor seperti kualitas, usia, ukuran, dan nilai intrinsik bangunan itu sendiri. Jika Anda ingin menilai sebuah rumah, langkah pertama dalam appraisal rumah adalah memeriksa kualitas, usia, dan ukuran rumah tersebut. Anda juga harus membandingkan luas rumah dengan luas tanah di sekitarnya, karena kedua faktor ini akan berdampak pada proses penilaian.

2. Appraisal Tanah

Jenis kedua adalah appraisal tanah, yang melibatkan proses menentukan nilai tanah baik dengan atau tanpa bangunan di atasnya. Berbeda dengan penilaian bangunan, penilaian ini dapat dilakukan tanpa mempertimbangkan adanya bangunan yang ada di atas tanah tersebut. Pemilik tanah hanya perlu menyediakan sertifikat tanah dan sertifikat bangunan secara terpisah agar penilaian dapat dilakukan secara terpisah, terutama untuk menilai nilai tanahnya.

Baca Juga

3. Appraisal Tanah dan Bangunan

Jenis terakhir adalah penilaian gabungan untuk tanah dan bangunan. Ini merupakan kombinasi dari kedua jenis penilaian sebelumnya. Penilaian tanah dan bangunan seringkali dilakukan bersamaan karena banyak orang yang menjual properti mereka sebagai paket lengkap, tanah dan bangunan. Mungkin Anda bertanya-tanya mengapa nilai tanah dan bangunan dapat berbeda di berbagai lokasi dan daerah.

Syarat Pengajuan Appraisal

Beberapa dokumen yang diperlukan untuk mendukung kelancaran proses appraisal kpr dan penilaian properti adalah sebagai berikut:

Salinan dokumen identitas diri (seperti KTP, SIM, atau Paspor).
Salinan akta nikah (jika sudah menikah).
Salinan Kartu Keluarga.
Salinan buku tabungan.
Salinan slip gaji tiga bulan terakhir.
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
Salinan rekening listrik.
Salinan rekening telepon.
Dokumen jaminan berupa sertifikat hak milik.

Setelah semua dokumen persyaratan tersebut terpenuhi, Anda dapat mengajukannya ke bank yang Anda pilih. Bank akan melakukan penelitian dan survei terhadap nilai jaminan yang diajukan.

Berapa Biaya Appraisal oleh Bank?

Biaya appraisal adalah biaya yang dikeluarkan untuk melakukan penilaian properti oleh seorang penilai profesional. Penilaian biaya appraisal kpr ini biasanya dilakukan oleh bank atau lembaga keuangan saat seseorang mengajukan pinjaman atau Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk membeli atau membiayai properti. Biaya appraisal bervariasi di setiap bank, dan jumlahnya dapat berkisar antara Rp300 ribu hingga Rp1 jutaan.

Biaya ini mencakup jasa penilai properti yang akan menilai nilai properti secara obyektif dan independen. Pada tahap penilaian agunan dalam pengajuan kredit, biasanya bank menugaskan dua tim, yaitu tim independen dan tim internal. Salah satu contoh bank yang mengenakan biaya appraisal adalah Bank A. Contohnya, Bank A memberlakukan biaya appraisal bank sebagai berikut:

Biaya appraisal untuk properti dengan nilai kurang dari Rp1 miliar sebesar Rp1,5 juta.
Biaya appraisal untuk properti dengan nilai lebih dari Rp1 miliar sebesar Rp1,1 juta.

Contoh Appraisal Bank

Proses penilaian bank adalah proses di mana seorang penilai independen mengevaluasi dan menentukan nilai pasar suatu aset yang akan digunakan sebagai jaminan atau sebagai bagian dari transaksi keuangan. Berikut ini adalah Contoh appraisal bank untuk properti real estat:

Permintaan Penilaian: Seorang individu atau perusahaan yang ingin meminjam uang dari bank untuk pembelian atau pembiayaan properti real estat mengajukan permintaan penilaian kepada bank. Mereka juga mengajukan dokumen-dokumen terkait seperti surat kepemilikan, rencana bangunan, dan informasi properti lainnya.
Penunjukan Penilai Independen: Bank menunjuk penilai independen atau firma penilaian yang memiliki kredibilitas dalam menilai properti real estat. Penilai ini harus memiliki pengetahuan dan pengalaman dalam menilai jenis properti yang sesuai.
Pemeriksaan Fisik: Penilai akan melakukan pemeriksaan fisik terhadap properti. Ini mencakup pengukuran, pemeriksaan kondisi bangunan, dan penilaian terhadap fitur-fitur khusus yang dapat memengaruhi nilai properti.
Analisis Data Pasar: Penilai akan mengumpulkan data pasar terkait dengan properti tersebut, seperti harga penjualan properti serupa di daerah yang sama, perkiraan biaya perbaikan atau pemeliharaan, dan tren pasar yang mungkin mempengaruhi nilai properti.

Metode Penilaian: Penilai akan menggunakan metode penilaian yang sesuai, seperti metode perbandingan, biaya, atau pendapatan, untuk menentukan nilai pasar properti. Misalnya, metode perbandingan melibatkan perbandingan properti yang akan dinilai dengan properti serupa yang telah terjual baru-baru ini.

Laporan Penilaian: Penilai akan menyusun laporan penilaian yang mencakup hasil pemeriksaan, data pasar, dan metode yang digunakan untuk menentukan nilai. Laporan ini akan mencantumkan nilai pasar yang direkomendasikan untuk properti.

Keputusan Bank: Bank akan menggunakan laporan penilaian sebagai dasar untuk menentukan jumlah pinjaman yang dapat disetujui untuk pembelian properti atau sebagai dasar untuk menentukan jumlah kredit yang dapat diberikan dengan properti sebagai jaminan.
Penjelasan Hasil kepada Peminjam: Hasil penilaian akan dijelaskan kepada peminjam, dan mereka akan diberi tahu tentang jumlah pinjaman yang disetujui berdasarkan nilai properti yang ditentukan oleh penilai.

Tim appraisal, yang bertugas mengoordinasikan seluruh proses ini, terdiri dari individu-individu dengan pengetahuan dan keterampilan dalam mengevaluasi nilai aset, properti, atau proyek tertentu. Tim ini terdiri dari berbagai anggota dengan beragam latar belakang yang disesuaikan dengan jenis penilaian yang sedang dilakukan.

Tim penilai independen seringkali memiliki label KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik) dan telah bermitra khusus dengan bank yang memerlukan layanan penilaian. Penilai independen ini bertanggung jawab untuk menilai berbagai jenis aplikasi, seperti Kredit Multiguna, Take Over KPR, dan Top Up KPR. Kualitas penilaian yang lebih objektif seringkali menyebabkan biaya yang dikenakan cukup tinggi.

Sementara itu, tim penilai internal terdiri dari karyawan bank yang menyediakan KPR. Tugas utama tim ini adalah menganalisis nilai pasar agunan dengan cara mengukur dan membandingkan properti sejenis dalam area yang sama. Penilaian internal cenderung memiliki biaya lebih rendah dibandingkan dengan tim independen, tetapi seringkali nilai penilaiannya juga lebih rendah dari harga pasar.

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Appraisal

Faktor-faktor yang memengaruhi appraisal bank adalah beragam aspek yang dapat memengaruhi penilaian nilai sebuah properti. Inilah cara lolos appraisal bank:

1. Akses Menuju Alamat Mudah

Faktor ini memiliki dampak signifikan pada penilaian nilai properti karena mempengaruhi daya tarik dan kenyamanan bagi calon pembeli atau penyewa properti. Jika akses ke alamat properti sangat mudah, misalnya dengan dekatnya properti dengan jalan utama atau akses ke transportasi umum, nilai properti cenderung lebih tinggi. Ini karena kemudahan akses akan meningkatkan daya tarik properti bagi calon pemilik atau penyewa, serta meningkatkan potensi investasi.

2. Kelengkapan Dokumen

Setelah mengevaluasi lokasi rumah, bank akan menentukan nilai penilaian berdasarkan tingkat aksesibilitas. Semakin mudah diakses dan dekat dengan fasilitas transportasi, nilai penilaian cenderung lebih tinggi. Dengan demikian, membeli rumah di daerah yang mendukung perkembangan transportasi, yang biasa disebut Transit-Oriented Development (TOD), merupakan pilihan yang sangat baik.

3. Lokasi Rumah Strategis

Lokasi rumah merupakan faktor utama yang memengaruhi proses penilaian rumah oleh bank. Oleh karena itu, sebaiknya Anda mencari rumah di lokasi yang strategis dengan akses mudah ke fasilitas umum. Selain itu, pastikan bahwa rumah berlokasi di area yang tidak rentan terhadap banjir. Bank cenderung memberikan penilaian rendah jika lokasi rumah berada dalam daerah yang memiliki risiko bencana.

4. Kerapian Lingkungan Rumah

Kerapian lingkungan rumah merujuk pada kondisi dan estetika sekitar rumah yang dinilai. Faktor ini mencakup tata ruang, kebersihan, dan kondisi umum lingkungan. Rumah yang terletak di lingkungan yang terawat dengan baik, memiliki taman yang rapi, dan jalan-jalan yang bersih cenderung memiliki nilai appraisal yang lebih tinggi. Keteraturan dan kerapian lingkungan juga dapat meningkatkan daya tarik properti bagi calon pembeli.

5. Integritas Petugas Appraisal

Integritas petugas appraisal sangat penting dalam proses penilaian. Petugas appraisal harus melakukan penilaian secara objektif dan profesional, tanpa adanya konflik kepentingan atau pengaruh eksternal yang dapat memengaruhi hasil penilaian. Kepercayaan terhadap integritas petugas appraisal adalah kunci untuk menjaga integritas seluruh proses penilaian properti.

6. Cara dan Contoh Menghitung Biaya Appraisal

Biaya appraisal dapat bervariasi tergantung pada bank atau lembaga keuangan yang Anda pilih. Berikut adalah contoh cara menghitung appraisal rumah:

Bank A:

Biaya appraisal untuk properti senilai kurang dari Rp1 miliar: Rp1,2 juta.
Biaya appraisal untuk properti senilai lebih dari Rp1 miliar: Rp1,5 juta.

Bank B:

Biaya appraisal untuk properti senilai kurang dari Rp500 juta: Rp800 ribu.
Biaya appraisal untuk properti senilai Rp500 juta hingga Rp1 miliar: Rp1 juta.
Biaya appraisal untuk properti senilai lebih dari Rp1 miliar: Rp1,2 juta.

Selanjutnya, secara umum, proses appraisal bank dapat memakan waktu sekitar 1 hingga 2 minggu setelah dokumen pengajuan lengkap diajukan. Lalu, cara menghitung biaya appraisal dapat berbeda-beda antara bank atau lembaga keuangan. Biasanya, biaya tersebut disesuaikan dengan nilai properti yang akan dinilai. Anda perlu menghubungi bank atau lembaga keuangan yang bersangkutan untuk mendapatkan informasi lebih lanjut mengenai biaya appraisal yang berlaku.

Demikianlah penjelasan mengenai biaya appraisal, persyaratan, faktor-faktor, dan cara menghitung penilaian properti untuk Anda. Appraisal adalah salah satu komponen biaya yang sepenuhnya bergantung pada perhitungan dari analis KPR. Jika Anda ingin nilai penilaian semakin tinggi, maka pastikan tata ruang dan kebersihan properti Anda sebaik dan seindah mungkin!